中堂寺前田町

あさひ長屋

背景

中堂寺前田町
あさひ長屋とは?

再建築不可の袋路2本を繋ぎ、
特例許可の手続きを行い、新しく子育て支援住環境を
整備した路地再生に取り組んだプロジェクトです。

火災以降、長い間放置されていた空き地に
2方向避難などの安全性を確保し新築の長屋を建築しました。

子どもが安全に遊べる路地に面し、
子育て世帯が安心して暮らせる住環境を提案、提供します。

プロジェクト詳細はこちら

路地再生について

ビフォー画像
アフター画像

▲スライダーを左右に動かすと、工事前と工事後の写真を比べることができます

京都市内には約4,330本もの袋路があると言われており、これに面する住居の空家化や建物の老朽化が進んでいます。

袋路内は再建築不可の場合も多く、再建築不可の建物は土地そのものの利用価値や資産価値も低いとみなされてしまう上に、安全性、都市防災上でも課題のひとつとされてきました。

しかし、袋路内の土地が前述のような理由で流通上や防災の問題を抱える一方で、以下のような特性も持ち合わせています。

  • ・不動産評価が低いために 住居負担が少ない
  • ・再建築不可であるがゆえに伝統的な住居様式を保ち、歴史的な景観を守っている
  • ・限定的な空間のため、車両や関係者以外の出入りを抑えることができ、子どもを安心して遊ばせることができる
イメージイラスト

この特性のうち、袋路(路地)のソフト面とハード面の両面に注目し「袋路(路地)は子育てに向いている」として活用を考えたのが本プロジェクトの概要です。

本物件も再建築不可の袋路にあり、20数年前の火災により長らく空地と空家化が進んでいましたが、この度防災上の問題をクリアし「建築基準法第43条第2項第2号の特例許可」を受けることで、新たに4棟の長屋を建築することができました。

建築基準法第43条第2項第2号の許可とは

建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接しなければいけませんが、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、再建築可能となります。

建築基準法第43条第2項第2号の許可

区画図

元々6軒の家が建っていたという南北と東西の袋路を、路地を介してつなげることで2方向避難ができるように区画整理を行いました。建物がもともと建っていた位置から大きくセットバックしたことにより、3mの幅員を確保し明るく開放感のある路地に生まれ変わりました。
また、元々この地域が「旭地区」と呼ばれていたことから、路地の名前を「旭小路」と名付けました。
4棟の長屋として設計されていますが、それぞれの柱は独立して建築しているので、柱を共有している長屋と比べると強度と防音性が高い構造です。
D号地の南側隣地には、住人用の駐輪スペースを設け宅配ボックスを設置しました。路地の植栽はサツキツツジとヒラドツツジという植物で、4月~5月にかけて、赤、白、ピンクのきれいな花で路地を彩ってくれます。

間取図

間取図

今回、子育て世帯をターゲットに暮らしやすい家の設計を、2023年日本建築学会賞を受賞した「株式会社魚谷繁礼建築研究所open_in_newに依頼しました。
1階部分はA・C号地があたたかみのある木のフローリング、B・D号地がスタイリッシュなタイルと2パターンで仕上げました。タイルの方のお部屋は床暖房を設置しており、冬の底冷え対策もされています。
全戸とも玄関戸が全開放できるようになっており、風通しが良く路地に開けたLDK(DK)になっています。
2階和室のふすま紙は各戸によって色を変えており、個性を楽しめるようになっています。

間取図

子どもは地域で育てると言われた頃のように、「路地が一体となり子どもを見守る」そんな路地文化を再生したい。そんな思いから、入居者は子育て中・子どもの好きな方を中心に募集したいと考えています。
子育て世帯を応援し、京都の景観を守るという社会貢献も兼ねている投資物件として検討いかがでしょうか。

  • 路地
    point01

    車が侵入できず、外部の人間が気軽に入って来にくい路地は子どもたちが遊ぶのに適した空間です。更に全戸モニター付インターフォンにすることで、防犯性に配慮し安心して子どもと過ごすことができるように配慮しています。

  • 子育てイメージ
    point02

    月額賃料
    A、B号地…11万円(※1)
    C、D号地…9.5万円

    子育て世帯を応援するため、お子様がいるご家庭は賃料が0.5万円割引という家賃システム(※2)を設けています。
    ※1 A、B号地は割引適用後の賃料となっています。
    ※2 ご購入後10年間は、子育て支援事業のコンセプトに沿った弊社管理による賃貸運営をお願いいたします。

point 03

  • 年間収入

    492万円

    <賃料>410,000×12ヶ月=4,920,000円

  • 表面利回り

    4.64

    492万円(年間賃料)÷1億600万円(販売価格)×100=4.47

  • 必要経費例

    <管理費>35,200×12ヶ月=422,400/年(八清管理の場合)
    <固定資産税>約50,000円/年(概算)
    <火災保険料>約63,000円/年(5年契約プランを1年金額にて換算)

  • 減価償却

    建物比率 約81%
    減価償却可能なため、節税・投資物件としておすすめです。

※利回りは現状の賃料で満室が継続することを想定し計算しています。将来にわたって収入を保証するものではありません
※必要経費は掲載している金額がすべてではありません
※短期間償却に関しては弊社で税務署に確認をとっておりますが、必ず出来るお約束はできかねます。必ず税理士にご相談くだささい

物件写真

A号地

B号地

C号地

D号地

バーチャルツアー

画面をドラッグ/スワイプしたり、画面内の矢印やアイコンをクリック/フリックすることで室内の様子がご覧いただけます。

周辺環境

最寄りのJR山陰本線「丹波口」駅から徒歩約7分。
近辺には、午前9時から午後10時までオープンしているスーパーマツモト五条店やドラックストアダックス五条店、飲食店、病院など生活に欠かせない施設が点在している、市内でも暮らしやすく人気のエリアです。
ちょっと足をのばした場所にある梅小路公園では、週末になるとさまざまなイベントが行われ、家族連れでにぎわう人気のスポットです。
梅小路公園は他にもSLから新幹線まで54両が展示されている日本最大級の「京都鉄道博物館」や、約250種類の動物が飼育されている日本最大級の内陸型水族館「京都水族館」が隣接しており、小さなお子さんと楽しめる場所がたくさんあります。
本物件の学校区は光徳小学校(徒歩約7分/約481m)と松原中学校(徒歩約9分/約682m)。どちらも徒歩約10分圏内で通学にも便利な場所です。

物件概要

価 格 1億600万円 ※2024/5/20 価格変更
種 類 新築長屋(連棟4戸4・区分所有)
所在地 京都市下京区中堂寺前田町14番9、14番17
しもぎょうく ちゅうどうじまえだちょう
交 通 JR山陰本線「丹波口」駅 徒歩約7分
京都市バス「五条壬生川」停 徒歩約3分
土地総面積 【公簿】271.70m²(約82.18坪)※路地状部分90.55m²(約49%)含む
敷地専用使用面積 【公簿】181.15m²(約54.79坪)
建物面積 【公簿】1階:104.15m² 2階:104.15m² 延べ:208.3m²(約63.01坪)
建物未登記無
専有面積 【公簿】
A、B号地/1階:26.72m² 2階:26.72m² 延べ:53.44m²(約16.16坪)
C、D号地/1階:22.11m² 2階:22.11m² 延べ:44.22m²(約13.37坪)
アルコープ面積 A号地:8.34m²、B号地:7.57m²、C号地:8.11m²、D号地:8.21m²
建物構造 木造2階建(個別体)
総戸数/所在階 連棟4戸/1階・2階
築年月 2024年1月新築
間 取 A、B号地:2LDK+ロフト/C、D号地:2DK+ロフト
駐車場/駐輪場 無/有
接道状況 幅員約3mの東側私道に約27.57m接道
設 備 上下水道・都市ガス・電気
用途地域 第一種住居地域
法令制限 20m第2種高度地区、準防火地域、市街地型美観形成地区 、近景デザイン保全区域、事前協議区域、遠景デザイン保全区域、屋外広告物第5種地域、都市機能誘導区域、居住誘導区域、既成都市区域
建築確認済証番号 第R04確認建築IPEC00928号
引渡し/現況 即日/空家
建ぺい率/容積率 60%/200%
地目/地勢 宅地/平坦
土地権利/国土法届 各戸法廷敷地権割合(所有権)/不要
小学校/中学校 光徳小学校 徒歩約7分(約481m)/松原中学校 徒歩約9分(約682m)
都市計画 市街化区域
施主/施工会社 八清/株式会社亀田工務店
管理会社 八清
備 考 ※本物件は管理規約の定めにより、宿泊施設事業での使用は不可となります。
※ご購入後10年間は、子育て支援事業のコンセプトに沿った弊社管理による賃貸運営をお願いいたします。
※連棟物件により、単独の建て替えはできません。
※従前あった建物が火災により焼失しています。
取引態様 売主(※売主につき、仲介手数料は不要です)
担当者/物件番号 福井(ふくい)・柳内(やなぎうち)/68097
最終更新日 2024年5月27日(月曜日)
次回更新予定日 2024年6月10日(月曜日)
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物件所在地

メンバー

八清
都市居住推進研究会