ハチセの再建築不可講座

再建築不可とは

再建築不可とは、ずばり、家を新築することができない土地。
更地にしてしまった後は、文字通り再建築ができません。

物件によって理由は様々ありますが、京都で特に多いのは、道路と2m以上接していないケースです。

建築基準法で決められた道路に敷地が2m以上面していなければ、家を建てることができません。
京都は路地が多く、また古い建物が多く残っているので、そのような再建築不可物件が多数存在します。

※平成25年5月より、京都市において一定の要件を満たす場合、
接道が2m以下でも再建築ができるようになりました。

建築準法第43条第1項ただし書許可に基づき、接道が2m以下、または建築基準法第42条に規定する道路に接しない敷地も再建築が可能となります。

要件は、幅員2m以下の専用通路を介して道路に面する家の場合、基準時に建物が存在していたこと、専用住宅で2階建て以下であること、幅員は1.5m以上であること、通路延長(長さ)が20m以下であること、通路上空に建築物または工作物がないことなど、また、通路(建築基準法第42条に規定する道路でない道)に面する家の場合、通路幅員が1.8m以上であること、基準時に建物が存在し、専用住宅または基準時と同じ用途で2階建て以下であること、通路延長(長さ)が35m未満であることなどが挙げられます。

このほかにも様々な要件がありますので、詳しくは京都市、または弊社の物件でしたら担当までお問い合わせください。

再建築不可事例

路地の写真

再建築不可物件の魅力

再建築ができないなら
「将来的にどうしようもない土地」 「検討の余地も無く、買ってはいけない物件」
そう感じた方もいらっしゃると思います。
本当にそうでしょうか。

再建築ができなくても、住宅はきちんとした改修とメンテナンスをすることによって
永く住むことができます。

私どもは、失われつつある細街路、及びその路地に連なる京町家を
再生、流通させることで、景観の維持と京町家の保存をしていきたいと考えています。

「再建築不可」物件は、別の角度から見ると様々な魅力を秘めています。
視野を広げてご覧になってみてください。

あなたにピッタリの住まいが見つかるかもしれません。

再建築不可物件のメリット・デメリット

  • 再建築不可のメリット

  • 再建築可能な物件と比べて価格設定が安価なため、
    定年後のお住まいやセカンドハウス、新婚の方でも考えやすい。

    (イメージとしては、再建築不可の土地の評価は、幅員4m以上の一般道路に面する同じ程度の敷地面積の土地の時価評価の半値以下。)

  • 周囲の土地と比べて、土地の資産税としての評価が安い。
    (相続税評価、固定資産税評価が低い。また、固定資産税評価で決まる不動産取得税も安くなる。)

  • 付近一帯が再建築不可であれば、自宅前にマンションが建つなど、
    建物による景観が変わることがない。

  • 流通価格が再建築可能な物件と比べて安価なため、
    不動産投資物件として高い利回りが期待できる。

  • 相続対策に有効。
    一般的に、相続時における土地の評価は路線価格を基準に算定するが、非道路や路地の評価が低いため、物件購入で資産評価の圧縮をすることが可能。(※建物は固定資産税評価)

  • 地震や火災で建物が倒壊し、新たに建築が必要となった場合、 建築許可が下りないため、家を新築することができない。(※躯体が残っていれば改装工事ができる可能性有。)

  • 一般の住宅ローンは、適用できないケースが多い。

  • 住宅ローンがつきにくいため、売却の際に時間がかかる。(換金性が低い)
再建築不可物件の写真

再建築不可物件のローンについて

「再建築不可物件は、ローンが組めないんですか?」
そんなお問い合わせをよくお受けします。

一般的に、再建築不可物件は銀行での担保評価が低く、ローンがつきにくくなっています。

なぜローンがつきにくいのでしょうか。

担保評価が低いと聞くと物件の価値が低いように聞こえますが、
決してそういうわけではありません。

銀行は購入する不動産を担保にして、住宅ローンを貸します。
銀行としては、万一の時に回収ができることが前提ですので、
換金性が低い再建築不可物件は担保能力が低いとされ、銀行ローンがつきにくいのです。

それでは、現金をたくさん持っている人でないと、
どんなに気に入った家でも買うことはできないのでしょうか?

現金がないからといって、気に入った家をあきらめることはありません。
再建築不可物件のような、銀行の担保評価が低く、銀行ローンがつきにくい物件でも、
購入方法がいくつかえられます。

再建築不可京町家のローン

再建築不可物件の購入方法

  • 現金で購入

    貯金やご両親の援助などをフル活用し、全額現金で購入。 金利を気にする必要がなく、資金計画が立てやすいので安心です。
  • 京町家ローン

    市中銀行の一般的なローンとほぼ同じ仕組みで、魅力的な金利で融資を提供しています。京町家専用ローンとなるため、物件が京町家である事の証明が必要です。
  • 特殊物件を扱うローン

    通常の住宅ローンと同じように、購入する不動産を担保として借り入れを行いますが、物件について再建築の是非は問いません。
    お客様自身のキャッシュフローに基づく実態調査を行い、それに応じて融資が行われます。一般的に流通性が低い案件を対象にするため金利が高いです。
  • 別の所有物件の担保を追加

    現在ご所有の不動産を担保にしたり、ご両親に連帯保証人となっていただき、その家を担保に借り入れを行います。
    通常は購入する不動産を担保として借り入れを行いますが、再建築不可物件を購入される場合、
    前述のように銀行の担保評価が低いため、他の不動産を担保にして借り入れを行う方が有効です。
    不動産担保ローンでは、不動産の資産価値に応じて融資が行われます。
  • 公務員共済

    公務員の方が退職金を担保に借り入れを行う形になります。 物件そのものについての審査がないことがメリットです。
  • リフォームローン

    物件購入後、リフォームをする際に借り入れを行います。 不動産を担保とせず、連帯保証人も不要な場合が多いですが、借入金の限度額も低めです。
    借入金は1000万円を上限に設定している銀行が多く、無担保融資のために金利が高く設定されています。

担保を利用しないローンを無担保ローンといい、連帯保証人のないローンを無保証ローンと言います。
住宅ローンをはじめとする大きな融資は、担保か連帯保証人のどちらかが必要となることがほとんどです。

方法3でご紹介した住宅ローンは、いわゆる一般の住宅ローンと比べ金利が割高ですが、
再建築不可物件は再建築可能な物件よりも安価なため、お客様の返済額との収支が合えば、十分ご検討いただける選択肢となります。

当社では再建築不可物件を扱うことが多いので、
「再建築不可物件のローン」についてのお問い合わせをよくいただきますが、現金をお持ちでない、
または使いたくないお客様で、担保にできる不動産をご所有でない方には、方法3の住宅ローンもご紹介させていただいております。

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弊社なら、再建築不可物件の査定から販売、改装・改修・買取などトータルでお手伝いが可能です。
再建築不可物件を取扱ってきた経験と蓄積されたノウハウ、専門知識でお客様をサポートいたします。

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