京町家・中古住宅をリノベーションにより上質な空間へとプロデュースする京都の不動産会社 株式会社 八清

花街(かがい) 嶋原の京町家

嶋原大門_pc 嶋原大門_sp

ここはかつての花街、嶋原

「嶋原」とは通称で、正式な地名は西新屋敷です。六条三筋町から現在の場所へ移転騒動があたかも九州で天草四郎が起こした「島原の乱」の様子に似ていたことから、この呼び名になったとも言われています。

嶋原は日本で最初に公許された花街(かがい)と言われており、その歴史は400年以上前に遡ります。最も栄えたのは今から約330年前の元禄の頃で、国内でも有数の格式高い花街として知られ、多くの名妓を輩出しました。
吉野大夫はあまりにも有名で、幕末には西郷隆盛、新選組の面々が出入りし、維新胎動の地の一つでした。現在は島原大門や輪違屋、角屋(美術館)の建造物が花街だった当時の面影を残しており、大切に保存されています。

角屋(すみや)_外観

角屋もてなしの文化美術館

輪違屋(わちがいや)_外観

島原の置屋兼お茶屋「輪違屋」

独特の雰囲気があり、変化を受け入れる街

このエリアは最近、地域活性化に向けた取り組みがアツい地域です。例えば「FOCUS! SHIMABARA(外部リンク:https://focus-shimabara.com/)」は、京都の島原を拠点に活動をするメンバーで構成された「寄合みたいなコミュニティ」。クリエイターやアーティスト、お店やゲストハウス、職人など、このエリアで “動いている”人たちが中心となってワクワクする地域を目指して活動しています。

「きんせ旅館」は大変貴重な元揚屋建築で、現在は1日1組限定で宿泊できる旅館。また1階はCafe&Barになっています。カフェスペースの格天井や、ふんだんに使われた泰山タイル、大正時代のステンドグラスなど見どころ満載。レトロ建築が好きな方には、ぜひとも足を運んで欲しいお店です。
他にも複数のものづくりのアトリエ・ショップが入る”糸でつながる33mのマーケット”「itonowa」、町家のシェアオフィス「五畳仕事場」、デンマーク語で”居心地がいい空間”という意味を持つカフェ「Hygge」など、個性豊かな施設が集まっています。

きんせ旅館_外観

元揚屋建築の「きんせ旅館」

糸でつながる33mのマーケット itonowa_外観

糸でつながる33mのマーケット”「itonowa」

大正六年のお茶屋建築

家屋評価調書(納税記録)によると大正6年(1917年)には存在していたという、この建物が今回販売する家。独特な外観が、普通の建物ではないことを物語っています。

今では多くのお茶屋が姿を消し、閑静な住宅街になりつつある嶋原。
そんな嶋原の歴史を風化させないため、当時の姿をできるだけ残し、2013年12月に弊社の改修によりシェアハウスとして息を吹き込みました。それまでは長らく空き家の状態が続いておりましたが、以前は鳥料理をふるまう料亭として利用されていたとのこと。また、さらに遡るといわゆる“お茶屋”だったそうです。
お客様を迎え入れるため、丁寧に設えられた広い玄関、鮮やかな赤紅色の山茶花が咲く中庭、通りに面して二階に三つ並ぶ小割のおもてなし部屋など、当時の面影が随所に色濃く残っている趣のある京町家です。

嶋原の京町家_外観

今回ご紹介する「嶋原の京町家」

plan

お茶屋だったころの面影を残し、シェアハウスとして弊社にて改修しました。建物自体に特徴があるため、過度な装飾は施さず、建築当時の柱や梁、使える部材、建具などは再利用し、素材を活かした改修を施しました。

一階に一部屋、二階に六部屋の合計七部屋の個室があり、玄関の展示スペースや食堂、お庭が見える和室や濡縁(縁側)など居場所が多く息の詰まらない環境です。 二階の赤絨毯が敷き詰められたふかふかの廊下を歩けば、どこか知人の家にまぬかれたような心地がします。一階にキッチン、浴室とシャワールーム、トイレは一階と二階にあります。

※各部屋の名前は嶋原で活躍した太夫の名前に由来しています。

嶋原の京町家

現状をそのまま利用し、シェアハウス、シェアオフィス、レストラン、物販、事務所など様々な用途で利用することができます。
嶋原の文化や歴史の刻まれたこの空間に、さまざまな人が集い繋がっていくことで、新しい文化が生まれ、発信されていく。そんな場所になれば嬉しいです。

石畳風の道路

石畳風道路

嶋原一帯がこの石畳風道路で整備されています。伝統と歴史を感じる街並みを今でも守り続けいている地域です。

広い玄関と展示スペース

広い玄関と展示スペース

玄関は展示スペースやライブラリーも兼ね備え、交流の場としても利用できます。飛び石をつたってリビングや二階へ移動します。

ポーターズペイント(PORTER‘S PAINTS)

1階|和室6帖

自宅のようにのびのびとくつろげる和室。奥には濡れ縁と中庭、ソファ席があります。

1階ソファ席

一階|ソファ席

1人用の赤いソファが置いてある趣味室。一人で静かに過ごしたい時、読書をしたい時などに使える小部屋。

階段と階段手摺

階段と階段手摺

以前使用されていた階段と手摺を再利用しました。丸太が曲がった特徴ある手摺です。

二階玄関側和室

二階玄関側和室

2階の玄関側にある和室は秘密の小部屋のよう。畳に映る光の陰影は、時間の移ろひとともに部屋の表情に変化を与えます。

photo

外観と室内写真です。※下の小さい画像をクリックすると大きな画像が表示されます。

area map

元花街を起点に新旧が混在し、近年新しい賑わいを見せる嶋原エリア。京都の食を支える中央卸売市場も隣接しており、場外を散策しても。

南へ下がると、平安建都1200年記念事業として整備された梅小路エリアは京都観光の新しいサブゲートとしての役割も担っています。2019年3月に開業した新駅JR「梅小路京都西」駅のそばには京都鉄道博物館や京都水族館などの観光スポットがあり、子どもから大人まで幅広い世代が楽しむことができます。

イラスト地図

Investment

八清でシェアハウスとして管理運営する場合(あくまで目安としてご覧ください。)

  • 購入費用:物件価格 70,800,000円+諸経費 3,100,000円=73,900,000円
  • 予定年間収入:2,620,400円
  • ネット利回り/3.55%

<満室時の予定年間収入>
299,000円×12ヶ月―(約50,000円+約200,000円+717,600円)=2,620,400円

<ネット利回り>
2,620,400円÷73,900,000円×100%=3.55%

  • ※上記ネット利回りは予定年間収入を購入費用で除して求めたものです。
  • ※諸経費とは、購入時に係る仲介手数料や登記費用、各種税金などです。
  • ※予定年間収入(賃料収入)については、満室時を想定し計算しております。将来にわたり確実に得られる保証はございません。
  • ※予定年間収入とは、1年間の予定賃料収入から年間支出(固定資産税、火災保険料、管理運営費)を差し引いたものを掲載しております。
    1. ■固定資産税 :約50,000円
    2. ■火災保険料(事業用、保険額3,000万円として) :約200,000円
    3. ■管理運営費(賃料の20%) :満室時予定月額賃料299,000円×12ヶ月×20%=717,600円
表面利回り

参考値:シェアハウスとして運営した場合の表面利回り/5.06%

※上記表面利回りに関して。
公租公課・共益費等の費用を控除する前の収入で計算しています。
1年間の予定賃料収入を物件価格で除して求めたものです。現在の賃料収入が将来にわたり確実に得られる保証はございません。

virtual tour

360度写真でバーチャル内覧

画面をドラッグ/スワイプしたり、画面内の矢印やアイコンをクリック/フリックすることで室内の様子がご覧いただけます

details

価 格
7,080万円
種 類
中古住宅(京町家)
所在地
京都市下京区西新屋敷下之町12番1
しもぎょうく にししんやしき しものちょう
交 通
JR山陰線 丹波口駅 徒歩約4分
JR山陰線 梅小路京都西駅 徒歩約8分
京都市バス 京都リサーチパーク前停 徒歩約8分
敷地面積
【公簿】100.06m²(約30.26坪)
私道負担
建物面積
【公簿】1階:61.81m² 2階:61.81m² 延べ:123.62m²(約37.39坪) 建物未登記有
【現況・簡易テープ測量】1階:約76.33m² 2階:約71.28m² 延べ:約147.61m²(約44.65坪)
建物構造
木造二階建
附属建物
便所、木造平家建、床面積:3.96m²
築年月
築不詳 ※家屋調査調書に大正6年(1917年)記載あり
間 取
7LDK+お庭+玄関土間スペース
接道状況
幅員約3.55mの東側道路(公道)に約6.18m接道
設 備
上下水道・都市ガス・電気
用途地域
第一種住居地域
法令制限
15m第二種高度地区、準防火地域、旧市街地型美観地区、遠景デザイン保全区域、屋外広告物第四種地域、都市機能誘導区域、居住誘導区域、既成都市区域
引渡し
即日
現 況
空家
建ぺい率
60%
容積率
160%(200%)
地 目
宅地
土地権利
所有権
地 勢
平坦
都市計画
市街化地域
国土法届
不要
小学校
梅小路小学校 徒歩約10分(約800m)
中学校
下京中学校 徒歩約21分(約1640m)
備 考
※再建築時にセットバックが約1.39m²必要です。
※売主の契約不適合責任は免責とする。
※本物件は現状有姿での取引とします。
※写真内の動産類は販売価格に含まれません。相談は可能です。
※2013年12月により八清全改装済:水回り設備すべて新設(キッチン・浴室・洗面・トイレ)天井と壁クロス張替え、床フローリング張替えなど
取引態様
仲介(契約時に仲介手数料が必要です。)
物件担当者
落海 プロデューサーページへ
最終更新日
2022年5月23日(月曜日)
次回更新予定日
2022年5月30日(月曜日)